池州评估公司哪家好评估公司排行榜资产评估费用收费标准

公司名称:集慧资产评估（北京）有限公司 具体地点:北京房山长阳北京(总部) 微信号:zcpg968 QQ号:3384692119 联系人:李先生 摘要：为了丰富和深化绿化苗木资产评估研究，提高评估结果的可靠性，针对绿化苗木资产评估领域相关研究公开文献少，以及绿化苗木资产评估技术薄弱的现状，分析了树木大小、树体形态、树木健康状况等绿化苗木资产价值特征因素，研究了市场法、收益法、成本法 3 种绿化苗木资产评估方法及其适用的绿化苗木资产状况，论述了绿化苗木资产评估过程中主要操作环节的操作要求，并探讨了相关技术规程问题。 绿化苗木包括树形完整、可出圃的各种规格苗木和大树。随着人居环境建设、工程项目配套绿化建设规模扩大和档次提高，从事绿化苗木培育、销售的苗木基地不断发展壮大，绿化苗木产业已发展成为新兴林业产业，在浙江省的长兴县、德清县、萧山区等地，绿化苗木产业是林业的主导产业、支柱产业。绿化苗木基地的绿化苗木产品具有种类和品种多、规格多、混杂套种、零散出圃、成本投入高、单株经济价值大、随苗木生长苗木价值增大等特点[1-3]。企业帐外绿化苗木资产入账、抵押贷款、市场交易、苗木保险、拆迁工程涉及的绿化树木赔偿等经济行为，需要开展绿化苗木资产评估。绿化苗木资产评估领域对绿化苗木产权、现场资产核查、评估方法等有所研究[1,2]，但检索到的研究文献很少。森林资源资产评估技术规范也未提及绿化苗木资产评估。因此，本文探讨绿化苗木资产价值特征因素、绿化苗木资产评估方法等内容，对丰富和深化绿化苗木资产评估研究、绿化苗木产业持续发展，具有现实意义。 1 绿化苗木资产价值特征因素 1.1 绿化苗木资产价值的概念 绿化苗木属于森林资源资产，绿化苗木资产价值是生长在苗圃地上的活立木价值。绿化苗木资产价值通过绿化苗木资产价格来表现。平常所说的绿化苗木价格是指绿化苗木 资产价格。运到指定地点的绿化苗木价格是绿化苗木购置费，应在绿化苗木价格的基础上， 再加采挖费、装车费、运输费、卸车费、应分摊的间接费用。 1.2 价值特征因素分析 根据市场交易实际，给定树种情况下，体现绿化苗木价格高低的价值特征因素可以归纳为树木大小、树体形态和树木健康状况。 树木大小：表示绿化苗木大小的因子有米径、地径、冠幅、树高。一般乔木树种的中、大规格绿化苗木优先用米径表示;部分树种优先用冠幅表示，如桂花等;幼苗、小苗木优先用地径表示。树高一般作为辅助因子。 树体形态：树体形态决定绿化苗木的姿态风韵、美感质量、观赏价值和绿化效果。树体形态的影响因子有树冠形状、树干形状、主干分叉高度、分枝数量、树高冠幅比、冠长冠幅比、高径比、枝叶密度等。生产实践中主要考虑树冠形状。 树木健康状况：树木健康状况的诊象如残损、断裂、树叶色泽、病虫害等。 1.3 价格与特征因素关系 针对同样树种，绿化苗木价格是树木大小、树体形态、树木健康状况同时综合作用的结果。首先，树木大小等级即树木规格是价格高低的基础，通常绿化苗木规格越大，则价格越高，所以树木规格大小是基本价格因子。其次，同规格树木，由于树形、健康状况不同，其价格也不同， 树形树姿越优美、健康状况越佳，即树木质量越好，价格也越高。所以，树体形态和健康状况是树木质量因子，是树木价格的质量调整因子。绿化苗木价格的表达公式为： 式中，V 为待定树木价格(元/株);Vm为评估基准日时，与待定树木规格大小相同、综合质量中等的同树种树木平均市场价格(元/株);K 为综合质量调整系数;Kp为树体形态质量调整系数;Kc为树木健康状况质量调整系数。 2 绿化苗木资产评估方法 2.1 市场法 树体形态基本定型、枝叶生长已经恢复正常状态的绿化苗木资产评估，应优先采用市场法。一是由于绿化苗木生产已经高度市场化， 市场交易活跃，其价值实现途径主要是通过市场交易，供求状况决定绿化苗木交易价格，不由部分经营者的经营成本及其他因素决定;二是经过截根、整形、移植、再培育经营及养护管理过程，如果绿化苗木的树体形态基本定型、枝叶生长已经恢复正常状态，不管年龄和规格大小，都可当作产成品出圃，只要买卖双方达成协议，即可实现交易。 单株树木评估公式即式(1)。绿化苗木数量较多时，评估公式为： 式中，E 为全部待估树木的评估价总和(元);s、 g、w 分别为树种个数、规格等级数、质量等级数;Nijz 为第 i 树种、第 j 规格、第 z 质量等级的树木株数(株);Vmij 为第 i 树种、第 j 规格树木、评估基准日时的平均市场价格(元/株);Kz为第 z 综合质量等级树木的价格调整系数，至少应划分好、中、差 3 个质量等级。 2.2 收益法 如果绿化苗木移植后树体形态尚未定型、枝叶生长尚未恢复正常，那么还不是产成品， 需要经过一定时期的培育和养护管理，直到树体形态基本定型、成为产成品后，才进行交易。所以树体形态尚未定型、枝叶生长尚未恢复正常的绿化苗木资产评估，宜采用收益法。评估时需要预测树木生长情况。以单株树木为例，评估公式为： 式中，Vn 为待估树木评估价(元/株); k 为预测的综合质量调整系数;Vmd 为与待估树木预测规格大小相同、综合质量中等的同树种树木平均市场价格(元/株);n 为从评估基准日开始至达到树体形态基本定型状态的估计培育时期(年);ci 为第 i 年的经营成本(元/株)，包括年地租、抚育与施肥的人工费和材料费、管护费、设施费、分摊的间接费用等; f 为经营成本利润率;p 为与价格和成本口径一致的年折现率。 2.3 成本法 如果市场法、收益法均不能实现绿化苗木资产评估，则只能采用成本法。评估时需要结合成本核算技术。以单株树木为例，评估公式为： 式中，V0 为移植时到达栽植地的树木购置费(元/株);n 为从移植时开始至评估时的培育时期(年);ci 为第 i 年的经营成本(元/株)，包括年地租，整地、栽植、抚育、施肥等生产环节的人工费和材料费，管护费，设施费，分摊的间接费用等;其他符号同前。 1 绿化苗木资产评估操作的主要环节 (1) 资产核查与资产清单整理。委托方应提供绿化苗木调查记载表，由于单株价值较高，宜每株调查，记载绿化苗木所在地块(小班)、树种、树木大小、树体形态、健康状况、综合质量等级等。评估人员进行现场核查，并关注资产权属。然后，进行调查记录资料整理， 分地块(小班)、按树种(品种)、分别大小等级、质量等级，分组分类分级联合统计株数， 得到清晰简明的绿化苗木资产清单统计表，为询价、评估计算奠定基础。如果委托评估的绿化苗木数量较多，整理、统计工作量大，手工操作就显得十分繁琐、费时，需要编制计算机程序方便处理。 (2) 询价。市场法、收益法评估均需要询价。绿化苗木价格随市场供求状况波动变化，而且有时波幅较大，所以评估人员应尽职开展询价工作，尽可能多渠道收集价格信息， 通过多源信息比较分析，准确确定评估基准日绿化苗木市场价格。应注意市场区域，以就近为原则。工程造价信息杂志上发表的绿化苗木信息价仅作参考，不宜直接套用。 (3) 苗木生产技术经济指标确定。收益法、成本法评估均涉及苗木生产技术经济指标。评估人员应该向生产技术人员调查了解， 获得符合实际的、科学合理的、完整的生产技术经济指标。 4 结论与讨论 (1) 作为一类森林资源资产，绿化苗木资产价值是生长在苗圃地上的活立木价值，并通过绿化苗木资产价格来表现。给定树种绿化苗木价值特征因素有树木大小、树体形态、树木健康状况。树木规格大小是基本价格因子， 树体形态和健康状况是树木质量定价因子。 (2) 绿化苗木资产评估方法有市场法、收益法、成本法，应优先采用市场法评估。 (3) 绿化苗木资产评估过程中，需要分组分类分级联合统计株数，得到清晰简明的绿化苗木资产清单统计表;评估人员应尽职开展询价工作，工程造价信息杂志上发表的绿化苗木信息价不宜直接套用;尽职开展调查了解工作，获得符合实际的、科学合理的、完整的绿化苗木生产技术经济指标。 (4) 相关技术规程有待完善。一是现有主要造林树种苗木质量等级规程仅规定了1年生小苗的质量标准，目前尚无针对大规格苗木、绿化苗木质量分级的技术规程。评估时对绿化苗木质量定级缺乏统一评定标准，凭评估人员主观性定级，增加了评估结果不确定性。所以建议编制绿化苗木质量等级评定标准。二是景观树木资产评估应纳入森林资源资产评估技术规范，对绿化苗木资产的调查、资产清单统计、评估方法等作出规定。 在公司成立时，股东经常会以专利、软件著作权等知识产权进行入股，那么在入股时有哪些注意事项呢? 一、是否需要经过评估 从法律或公司注册流程来看，专利等知识产权出资，不是必须要经过评估。只要股东各方投资协议对专利的价值形成一致意见，出资人便可以按相应的金额投资入股。 但实际操作中，知识产权都会以较高的金额入股，从而使公司的实收资本和净资产虚高。在公司IPO等进行资本市场规划时，一般都要求对应的股东重新以货币出资，来对以前的知识产权出资进行置换。 二、入股的作价金额是否越高越好 要综合去考虑，知识产权入股时作价高，则对应出资人股东占有被投资企业的股权比例就高，被投资企业的净资产就高。但是，根据相关税法规定，出资的自然人，需要缴纳对应的个人所得税。 同时，《财政部国家税务总局关于完善股权激励和技术⼊股有关所得税政策的通知》(财税〔2016〕101号)第三条规定：对技术成果投资⼊股实施选择性税收优惠政策。企业或个⼈以技术成果投资⼊股到境内居民企业，被投资企业⽀付的对价全部为股票(权)的，企业或个⼈可选择继续按现⾏有关税收政策执⾏，也可选择适⽤递延纳税优惠政策。 选择技术成果投资⼊股递延纳税政策的，经向主管税务机关备案，投资⼊股当期可暂不纳税，允许递延⾄转让股权时， 按股权转让收⼊减去技术成果原值和合理税费后的差额计算缴纳所得税。 三、其他注意事项 允许被投资企业按技术成果投资⼊股时的评估值⼊账并在企业所得税前摊销扣除。 技术成果投资⼊股，是指纳税⼈将技术成果所有权让渡给被投资企业、取得该企业股票(权)的⾏为。根据《财政部国家税务总局关于全⾯推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》的相关规定：纳税⼈提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务，免征增值。 关于转让，即办理技术权利的权属转移。这里有两个问题需要思考，第一转让的是什么权利?第二是否所有转让行为都能构成出资? 在第一个问题上，一般将技术所有权作为企业注册的对象，但也有一些例外。上海已先行试点，鼓励以专利使用权为新型企业出资形式，扩大知识产权出资范围。但是，由于技术专利的特殊性，在以技术专利许可方式出资入股的情况下，为了保证技术专利价值的稳定性，出资方还需要承担额外的信息成本、合同成本和排他费用。 在第二个问题上，现行法律规范对不构成技术出资行为作出了两点规定：第一，设定担保的技术权利不得作为股东出资财产;二是对不享有处分权的技术权利进行出资，被认为没有充分履行出资义务，存在出资瑕疵。但是，若无处分权的技术权利出资行为符合善意取得制度，即受让方善意、支付合理对价并完成权属变更登记，则认为股东履行了出资义务。然而，现实情况下存在瑕疵的技术权利出资行为，即使符合善意取得制度，也有可能增加公司应诉的时间成本、金钱成本、名誉损失，甚至严重的情况下，也会导致股东失和，不利于企业长期发展。 另外，在完成技术转让和企业登记程序后，股东仍需关注出资义务的风险。由于以技术出资的非货币资产在工商登记时，所记录的是估价，可能会出现实际价格明显低于公司章程规定的价格，从而引发出资不实的风险。在此还有两种情况需要区分，一种是出资时确认的价格不公允，一种是由于外部环境的变化，导致技术资产价值的迅速贬值。 首先，如果在确认技术出资价格时，并没有实施过资产评估程序，则应委托专业的资产评估机构对其进行评估，评估价格低于公司章程所载价格的，出资人应承担补足出资差额的义务，如果评估机构在实施评估程序时，评估机构应对评估结果的合理性负责。其次，需要区分是否为客观因素造成的技术价格贬值，如果在技术估价公平的前提下，由于技术更新迭代等客观原因导致的技术实际价额贬值，出资人无须承担